Stima del Valore di Mercato
ai fini dell’Impairment Test

Sessant’anni di storia hanno consentito ad Aspiag Service di maturare una grande esperienza nel settore della GDO, mettendo al centro il cliente, puntando sull’innovazione, fornendo prodotti di qualità e del territorio. Le dimensioni: 255 punti vendita diretti, 306 punti vendita affiliati, 8.880 collaboratori e 10 piattaforme di rete logistica (di cui 4 Direzioni Regionali).

Oggi la mission dell’azienda è sempre più orientata a una crescita sostenibile, coniugando gli obiettivi di business con obiettivi sociali e ambientali, lavorando quotidianamente per sviluppare nuove metodologie e procedure per minimizzare l’impatto ambientale e operare nel rispetto della sicurezza dei dipendenti, dei clienti e di tutte le parti interessate.

PREMESSA
Da molti anni PRAXI assiste Aspiag Service, in qualità di partner fidelizzato, in attività di consulenza in ambito Real Estate. In questo caso, Aspiag Service ha incaricato PRAXI di effettuare la stima del Valore di Mercato di 18 beni in capo alla Società, volta a soddisfare esigenze di rispondenza ai principi contabili internazionali dei valori iscritti a bilancio (Impairment Test).

PROGETTO
La stima ha coinvolto n. 18 tra supermercati e ipermercati di varia metratura, distribuiti sul territorio del Triveneto, alcuni dei quali ubicati all’interno di centri commerciali. Il processo si è articolato nelle seguenti fasi:

raccolta e analisi documentale effettuata su informazioni di vario genere come planimetrie catastali, fatturati, IMU, rent roll (consistenze, riepilogo contratti e principali clausole e limitazioni), interventi per la manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili

sopralluogo diretto per inquadrare il contesto, oltre alle caratteristiche, il livello delle finiture e le dotazioni impiantistiche degli immobili

sviluppo delle valutazioni e stesura dei report: in base ai modelli valutativi di PRAXI, l’approccio utilizzato per la stima del Valore di Mercato dei beni è stato quello dell’attualizzazione dei flussi di cassa generati dai contratti di locazione in essere e/o prospettici e dai proventi della vendita, al netto dei costi di pertinenza della proprietà.

I canoni in essere sono stati desunti dalla documentazione raccolta (rent roll), mentre i canoni prospettici sono stati stimati a partire da un’indagine di mercato volta a determinare i parametri unitari medi (€/mq/anno) e successivamente calibrati in funzione delle specifiche peculiarità dell’immobile (ubicazione, contesto circostante, qualità strutturale e impiantistica, accessibilità e dotazione parcheggi, livello di concorrenza, entità del fatturato in rapporto al taglio dimensionale/ superficie di vendita autorizzata). È stato quindi stimato il Valore di Mercato attualizzando il cash flow con un tasso calcolato in funzione dei rischi caratteristici dell’immobile in esame.

Oltre che per la portata dell’intervento, per la quantità di beni coinvolti, gli aspetti maggiormente sfidanti del progetto sono stati:

• la valutazione del ciclo di vita degli immobili e del loro livello manutentivo in funzione di quanto riscontrato in fase di sopralluogo e dell’analisi preliminare sugli investimenti
• la valutazione architettonica, impiantistica e ambientale degli immobili
• la valorizzazione del potenziale bacino di utenza e dei competitor presenti nell’immediata vicinanza di ciascun supermercato oggetto di stima (livello di concorrenza).

RISULTATI
Le attività svolte hanno consentito di restituire al Cliente una relazione di stima completa costituita da:

• un executive summary, in cui sono stati esposti l’oggetto di stima, la finalità e i criteri estimativi adottati
• 18 report descrittivi, uno per immobile, con i principali dati identificativi di ciascuno: ubicazione, dati catastali, planimetrie, descrizioni del fabbricato e degli impianti presenti, foto e processo valutativo.

La stima ha permesso ad Aspiag Service di aggiornare i valori iscritti a bilancio degli immobili oggetto di valutazione, dando garanzia di trasparenza dell’Azienda e di allineamento ai principali criteri contabili ad oggi internazionalmente riconosciuti. La stima ha permesso ad Aspiag Service di aggiornare i valori iscritti a bilancio degli immobili oggetto di valutazione, dando garanzia di trasparenza dell’Azienda e di allineamento ai principali criteri contabili ad oggi internazionalmente riconosciuti.

FUTURO
Il consolidato rapporto di reciproca stima e fiducia che si è sviluppato nel tempo, unitamente alla condivisione di elevati standard qualitativi, hanno garantito una pronta assistenza ad Aspiag Service dove e quando necessario, consentendo di avviare nuove opportunità di collaborazione, come la stima del Valore di Mercato di aree edificabili/immobili trasformabili e di supermercati ai fini di eventuali compravendite.