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Quale sarà il “new normal” delle valutazioni immobiliari?

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Oggi ai valutatori immobiliari spetta il compito di comprendere e, per quanto possibile, misurare l'impatto economico della pandemia sul real estate.

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Maurizio Negri MRICS, Senior Partner PRAXI e Coordinatore Nazionale PRAXI Valutazioni e Advisory

Di sicuro esistono professioni più importanti e impegnative rispetto a quella del valutatore immobiliare, ma noi valutatori abbiamo un compito scomodo: quello di comprendere, e per quanto possibile misurare, l’impatto economico della pandemia sul Real Estate. L’anno scorso, voci autorevoli hanno persino ventilato l’ipotesi di una “moratoria” delle valutazioni; pur comprendendo la ratio della proposta, l’ho da subito considerata poco opportuna, e sono soddisfatto che non abbia avuto seguito: sarebbe stato come evitare di misurarsi la febbre per non sapere di essere ammalati. Quindi le valutazioni hanno continuato ad essere effettuate e continueranno ad esserlo anche in futuro: ma con quale scenario i valutatori dovranno confrontarsi?

Da un lato esiste il tema del prodotto immobiliare. I report dei centri studi analizzano l’impatto specifico della crisi sulle diverse asset class: previsioni fosche per i centri commerciali, rinnovate speranze per gli hotel, interesse stabile per la logistica, forti dubbi su alcune tipologie che sembravano “emergenti”, come il co-working e le RSA. Ma per questi aspetti i valutatori potranno avvalersi anche in futuro degli studi specializzati e delle ricerche di mercato, così come degli scambi di idee con gli investitori; non penso che siano queste, le principali difficoltà da affrontare.

Dovremo invece ripensare alcuni aspetti più direttamente correlati alla nostra attività caratteristica. Penso ad esempio al tema dei sopralluoghi, la cui effettiva necessità –sempre e comunque– è stata a mio avviso messa in discussione dall’esperienza di questo periodo; non si tratta semplicemente di ottimizzare tempi e costi, ma di interrogarsi seriamente sul vero contenuto professionale dell’attività di valutatore immobiliare. Dovremo domandarci se ai nostri clienti servano effettivamente report chilometrici pieni di informazioni già note (penso alla comicità di alcuni capitoli sull’ubicazione dell’immobile realizzati con copia-e-incolla da Wikipedia), oppure pieni di dati generici e poco pertinenti (come le pagine di inquadramento dello scenario macro-economico compilate attingendo a piene mani dalle statistiche del Fondo Monetario Internazionale).

Dovremo renderci conto che tutti gli stakeholders del real estate hanno ed avranno bisogno di consulenti capaci di supportare le scelte di investimento e i processi organizzativi delle aziende, offrendo il contributo specifico e qualificato di chi sa determinare valori e canoni di mercato in modo trasparente, sulla base di processi razionali, fondati su ragionamenti coerenti e, per quanto possibile, supportati da dati oggettivi.

Questo è lo scenario che hanno di fronte i valutatori immobiliari, e che certamente sarà ancora più sfidante nel “new normal” che abbiamo di fronte.

 

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